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菲律宾马尼拉买房实地考察经历

一脚天堂,一脚地狱。这个是现在很多公众号文章对于菲律宾马尼拉的概括形容,抛开这种认知的影响,不谈地理区位,也不论人文历史,只从房产的角度去刨析看待这个城市,以下是我们的一些所见所感,杠精牛角尖如有不适请绕路。

我们住在makati中心的一个酒店,而且这里是第一代CBD的选址,所以最先从这里开始了解马尼拉。从图上可以看出,makati是位于马尼拉的几何汇集点,北接曼达卢永和Ortigas,东临BGC,南靠机场,西面Passy。地理位置上的优势也决定了作为第一代CBD的必然性。

在makati以Ayala三角地公园为中心,我们以2公里为半径的圆形区域,步行所致汇集了花旗汇丰,国家银行,BDO,Metro,Chinabank等各大银行总部;证劵交易中心,部分跨国集团如Intel,Microsoft等分设公司,金融地位无可取代。还有一个不得不提的购物中心Greenbelt,一共5期,与自然的绿化植物花园融为一体,汇集了高中低各种品牌,主路上有天桥连接,算是去makati必打卡的一个特色景点。

整个makati的土地供应量非常稀缺,新盘可选择性少且位置都偏外围,蛋黄位置基本都被Ayala(当地最大开发商)牢牢掌控,而且据说Ayala在100多年前就已经屯下整个makati的核心地块,完美由拼爹过渡到拼祖宗的时代。项目方面我们去看了酒店旁边由Century地产打造的一个综合体Century City,包括了residence,mall和office。

看了其中一个由Versace家族参与设计的高端公寓MILANO二手房源,刚进去项目大厅的时候确实很吸睛、令人寻味,包括一楼的公用会议室,都是全套的Versace的家具。进去公寓房间体验了一下,感觉还算不错,有一点特别的就是公寓阳台那里的窗子很大,采光很棒视野很好,这点也是那位新加坡业主一直跟我们强调他这套高端公寓的特殊性,报价900多万披索,人民币4万不到点,握手再见。

还有一个在银行附近,MegaWorld(美嘉地产)的VION TOWER项目,售楼处的小伙子很热情,但是看到样板间之后,我们的热情直接被浇灭,更长更窄的户型让我们觉得是住在楼梯过道,27平的studio做成方正点的一卧不好么?零首付的噱头也被搬出来反复咀嚼营销,针对首付比例还可以给出不同折扣优惠,2.5万人民币的单价,5年后交房,撤了。

第二站是BGC(bonifacio global city),这个从2000年发展至今,可以媲美新加坡的CBD新贵,不论是从城市规划,绿化覆盖,道路交通,配套治安等都是整个菲律宾的标榜。高楼大厦鳞次栉比,这个高不仅仅是高度,更是高端定位,在BGC很难看到低破旧,因为这里囊括了菲律宾各项最好,最好的医院、学校、酒店、写字楼以及500强企业总部和各国使馆等。

我们看了一个距离BGC地标凯悦天地不太远的Ayala二线楼盘,现房总价85万人民币,每月租金在30000比索上下(约人民币3800元),还不错。接着又去了high street和Ayala总部逛了下,路过一个叫Mermaid的二手盘也还不错,但具体的价格忘记了。高端的像Ayala打造的SERANDRA社区,单价也都达到四万多五万人民币。

因为马上要到下午4点了,我们得赶紧回去酒店,不然一直到晚上八点你都只能呆在出租车上刷朋友圈了。这个时间想去哪里去不了,想做什么做不了,只能呆在酒店睡觉,我们称之为路堵觉。

从BGC回makati的路上,途径着名Ayala大道(看到这是不是想问怎么这个Ayala总是被提到,没错,Ayala在菲律宾就是这么牛X,整个makati和大半个BGC的核心地皮都在他手里,业务遍及制造,汽车,金融,信息,酒店等等,几乎无孔不入,它的项目就是菲律宾的金字招牌)。

这条联通两大核心CBD的大马路,云集了马尼拉大部分的豪宅以及私人别墅,途径一个别墅区的时候,我们觉得这里环境很棒,闹中取静而且植物满地,每一幢别墅也都各有特点,一打听要六七千万人民币,很惊讶,但更多惊讶的是菲律宾的贫富差距之大,普通民众工资每月1000多人民币,高级白领1000多美金,土豪住的房子要1000多万美金,原来小菲的阶层划分都是要以十倍甚至万倍来划分,恰恰这些月薪只有一两千人民币的阶层占了马尼拉50%多的人口,让他们买房投资接盘,还是多想想如何让自己一夜暴富吧。最后快到makati的时候还路过了一个SMDC的项目AIR,靠近RCBC大楼,租赁市场不错,可以考虑研究。

隔天又安排了曼达卢永和ortigas,据说是马尼拉第三个CBD,有在修通往BGC的大桥和规划中的地铁,大桥确实在修了,而且是我们五星红旗帮忙修建的,这片区域还是和makati跟BGC相差甚远,没什么规模成型的CBD集中片区,所以只看了一个Ayala的二线盘,目前在售的是二期,68个月以后交房,首付10%,开始月供大概七千多人民币,后面逐步增加。没有小户型,一房都要56平,格局方正合理,但是面积感觉缩水至少10%,周边一公里多有一个成熟的商业社区。

随后马不停蹄去了Passy,也就是着名的MOA亚洲商场和三大综合度假村所在的区域。这里我们着重花费了大半天的时间来考察。首先转了一圈亚洲商场,规模不小,但绝对称不上小菲口中的亚洲最大,因为附近中国人不少,所以可以零星看到一些支付宝微信的标志。

这个区域算得上是SMDC的大本营和根据地了,储备了大量的地皮,所以在这个地方有太多他们的楼盘,包括热销热租的shore123期,Shell,Breeze等公寓项目。

我们在商场里就看到了一个SMDC的售楼处,销售的就是shore3期,不得不说,这个项目的户型设计还不错,总价同样不低,算下来人民币3万多一平了。

出去之后兜了一圈马尼拉湾,海水不见蓝,味道很奇怪。过去度假村的路上还了解了两个现房sea和shell,之前五六十万的一套,租金也都可以达到30000-32000比索,租售比还是很可观,但是要当地网站去找去淘,而且随着这一片区域的体量越来越大,建成项目越来越多,租金势必会受到一些影响。

最后一天轻松下,去了西班牙王城区,圣奥古斯丁和圣地亚哥古堡,奥古斯丁古堡确实保存了较完整的西班牙风和天主教的一些历史,碰巧还遇到了两组新人结婚,其中一组就是当地华人,估计有些实力。

在西班牙王城区的时候因为历史感受的有点忘我,回程到底还是赶上了堵车,不过也正是因为堵车,grab司机带我们走窄巷穿小路,顺便领略了马尼拉的贫民窟。实地感受过还是异常震撼,可能只有一条大马路之隔,对面就是雄伟耸立的高楼大厦,这一面就是铁皮围盖的简陋住所,尤其马尼拉大部分处在地震带上,一旦地震来袭,我不知道能存留下来的房子有几所,坐在车里看到沿街的这些民众谈笑风生,笑容洋溢,再对比CBD那些焦虑的白领,也许地狱未必难过,天堂未必快乐。

最后总结下个人从房产角度看马尼拉的一些拙见:经济上马尼拉主要依托BPO外包产业,菲律宾这个国家年轻人的人口红利和英语基础是整个东南亚最好的。

想靠旅游业带动房产难度不小,毕竟一年200万旅客的基数太少,而且大多数都是去到阿尼洛,薄荷岛,宿务这些地方潜水,马尼拉只是转机路过,更别提在马尼拉养老自住了。

还是那句话,能赚钱的项目是有,但是要脸贴屏幕似的去淘去找,吃租顺便搏个未来,掂量一下自己的口袋,觉得能做还是可以搞一波。也许有人觉得我太过黑化菲律宾,有失偏颇的看待某些事情和问题,但这些就是我的真实所感,希望对你们有益,避开一些雷区和深坑,找到真正适合投资的项目。

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